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购买二手住房 要注意哪些事情(2)

发布于2022-09-28 分类:今日聚焦 来源:宁海县房地产业协会 潘以和 编辑:admin 阅读(3435)

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购买房屋者主要目的是及时把房屋的产权过户到自己名下,及时接收房屋。出售房屋者只有一个目的,那就是房款及时到手。购买房屋是人生大事,是家中喜事,由于房地产是不动产,价值又大,购买二手房一定要慎重,要了解行情,了解房屋情况,了解一些房地产相关知识。

 

一. 购房者各有喜爱,但有些房屋不能买卖,有些房屋不要急于下单

购买二手房人群广泛,各有各的想法,各有各的需求,各个地方有各自的传统习俗。有的购房者喜欢居住在离菜市场近一点的地方,有的喜欢居住在离医院近一点的地方,有的喜欢居住在公园周边,有的喜欢居住在亲戚朋友附近;有的喜欢城市中心,喜欢繁华地段,有的爱清静,不喜欢嘈杂;有的喜欢近水,有的喜欢近山;有的购房者选择适合自己的地段,选择出入门路方便的房屋;有的购房者主要目的是为孩子报名读书,选择学校周边的房屋;有的购房者请来内行人,选择适用套型、宜居环境;有的购房者比较注意忌讳,有的讲究风水,“避凶化吉”,有的挑选“吉宅”,讨个吉利。如果是别人推荐或中介介绍,就要尽量满足购房者的这个心里需求。俗话说百货中百客,能过户的房屋总是有人买的。

向开发商直接订购的商品房俗称一手房,存量房俗称二手房。二手房,哪些房屋不能购买?哪些房屋不要急于下单?购房者首先要寻找有产权证并能及时过户的房屋,对办不出不动产权证的房屋,不要去购买;集体土地的房屋,除本集体组织人员外,其他人不要去购买;危房,不要去购买;小心有产权纠纷的房屋;查封限制的房屋,要待解封之后,才可以买卖过户;有限权是指部分产权,有限权的房屋,不能立即下单,待卖方办理成为完全产权后,才可买卖过户;经济适用房、限价房,要待限售期满并缴纳相关款项之后,才可以买卖过户;人才补贴购房的房屋,大学生补贴购房的房屋,要待限售期满,才可以买卖过户,如果政策另有规定的,以新规定为准,建议再次房源核验;对房屋所有权人亡故的房屋,待把产权证变更到法定继承人(或按法律程序变更到某人)之后,才可以买卖签字过户。

 

二. 居住权

住宅用房不动产权登记中,有一项是居住权,卖方房屋如果登记了居住权,购房者就要认真考虑,不要急于下单,除非卖方注销居住权。如果买方同意卖方的居住权人按原居住权登记继续享有居住权的话,那么可以购买这套房屋,买方新到手的不动产权证就要申报卖方原来登记居住权人的居住权登记。要注意的是,有居住权登记的房屋,银行能否同意申办按揭贷款或其他抵押贷款?

          

三. 建筑用地与土地使用权年限

房地产有屋有地,房屋的土地使用权相当重要。用地性质,按所有权分为国有土地、集体土地。国有土地类别分为划拨土地、出让土地。国有出让的住宅用地,土地使用权年限为70年;商业用地,土地使用权年限为40年;商住楼综合用地,土地使用权年限为50年;工业用地,土地使用权年限为50年。如果是国有划拨土地的房屋,房屋买卖交易时,划拨土地变更为出让土地,才可以买卖过户。住宅建筑用地70年,土地使用权年限时间从缴纳土地出让金(土地出让合同有起讫日期)那天起算,而不是房屋的建造年份起算,也不是最早做证的那本房屋所有权证或国有土地使用权证的出证日期起算。该房屋若是国有划拨土地,过户前由卖方申报划拨变更出让手续并支付土地出让金与出让金的契税,如果合同约定由买方承担土地出让金及出让金的契税,签订合同前,买方应该核算一下这笔费用。

 

四. 房屋买卖过户税费

房屋过户买方要缴纳契税,契税税率3%。个人购买第一套或第二套住宅用房,有契税优惠:①买方家庭(两夫妻及未成年子女,下同)无住房,现购买90平方米以下(含90平方米)的住宅用房,第一套契税税率1%;买方家庭已有一套住房,现购买90平方米以下(含90平方米)的住宅用房,第二套契税税率也是1%;②买方家庭无住房,现购买90平方米以上的住宅用房,第一套契税税率1.5%;买方家庭已有一套住房,现购买90平方米以上的住宅用房,第二套契税税率2%。③买方家庭已有二套住房,现购买第三套住宅用房,契税税率3%。

个人住宅用房买卖过户时,卖方要缴纳增值税,增值税税率5%,加上附加税费,合计为5.5%(宁海是5.5%),卖方出证时间满2年的住宅用房免征增值税(以不动产权证出证日期为准,也可以以契证出证日期、契税发票开票日期为准,下同);卖方要缴纳个人所得税,住宅用房个税税率1%,赠与所得的住宅用房出售,个税税率20%,卖方出证时间满五年且家庭唯一住宅用房的,免征个税。增值税、个人所得税本应卖方支付承担,如果合同约定卖方的过户税费由买方承担,买方在签订合同前,就要测算一下这笔税款是否能够承担。

个人商业用房过户的计税税项和计税方法与住宅用房不同,企业用房过户按企业计税税项与计税方法计征。

 

五. 房东的房屋作了抵押

卖方因银行贷款,或因个人借款,或因担保,将该房屋作了抵押,按习惯卖方应该先还清贷款、解除担保,注销抵押,才可以买卖过户。但有的卖方本来就是资金紧张或经济困难而卖房的,缺乏归还贷款的能力或一时拿不出那么多的资金,要求买方先支付部分购房款,好让卖方还清贷款,注销抵押,然后申报买卖过户。按合同约定买方先支付首付款,卖方利用买方的首付款归还银行贷款,这种操作方法的前提是,风险是否可控?因此买方要作出风险评估,调查了解卖方有没有更多的债务,有没有其他经济纠纷,或者他(她)的名下是否有可观的房屋、财产。其实这种方法买卖双方不失公平,开始是买方担心,支付了首付款,能否及时过户?过户之后是卖方担心,卖方还有一大笔余款还未收到呢。最好是带抵过户或者委托银行资金监管这两种办法。(1)带抵过户(也称带押过户),卖方、买方先到银行办理带抵过户的相关手续,房屋产权过户之后,银行按三方约定,把卖方的按揭贷款转到买方按揭贷款,带抵过户有三个要求,一.买方要办按揭贷款的银行与卖方抵押该房屋的按揭贷款银行须同一家银行,二.买方申报按揭贷款金额大于卖方该房屋已办按揭贷款的金额(如果买方申报贷款金额少于卖方已有贷款金额,要与银行沟通一下,是否先归还部分贷款),三.要银行同意,经办银行是否同意带抵过户?这是关键。(2)资金监管,就是房款委托银行监管,银行与卖方、买方办理资金监管的相关手续,产权过户到买方后,银行按三方约定把监管资金转到卖方账户。如果该房屋卖方已办抵押贷款,银行按三方约定,过户之后,监管资金先行归还结清卖方的贷款和利息。资金监管也有三个要求:首先是银行能否同意办理资金监管,其二卖方该房屋若有抵押贷款的,资金监管的银行与该房屋已办抵押贷款的银行须同一家银行,其三监管资金大于卖方已有贷款的本金和利息。若需办理带抵过户或资金监管,请事先咨询银行,以经办的银行规定为准。带抵过户与资金监管都是便民措施,为了更加方便群众,方便操作,主管部门与相关部门正在研究模式的修订提升。 

 

六. 按揭购房

如果买方是按揭购房,房屋买卖合同应该有按揭购房的条款约定,写明首付款多少,按揭贷款多少,什么时候、支付了多少房款之后过户。根据相关规定,目前我市按揭购买二手房的一般操作步骤是:签订网签合同→支付定金→支付首付款→申报按揭预审批→申报产权过户→办理抵押手续→放款。按揭贷款放款到卖方房屋所有权人的银行账户。住房公积金贷款,向住房中心委托办理的银行申报,操作步骤与银行按揭贷款相同,由住房公积金中心审核批准。

建议预先到银行咨询一下,本户与该房屋能否办理按揭贷款,能办出多少金额,具体怎么办办,及注意事项。住房按揭,要了解首套房、二套房的按揭首付比例与按揭利率及月均还贷,第三套住房不能申办按揭贷款。三套房的概念由经办银行解释,银行房贷资金充裕时,银行往往放宽门槛,快捷审核,快捷放贷,一般当月可以放款,现在有了按揭预审批,有的他项权利设定抵押后,二、三个工作日按揭款就能到账。银行房贷资金紧起来时,接单要求也会严起来,放款的时间也会慢起来,有的下月放款,甚至隔月放款。因此说,“三套房”的具体规定还是要听听经办银行的解释。银行认定的第三套住房,拒绝按揭。

申报按揭贷款预审批需向银行提供网签合同、卖方的产权证原件、买方本人转账给卖方房屋所有权人的首付款银行转账凭据(要注意的是转账的首付款和定金金额要与网签合同的约定金额相符,申请贷款金额与网签合同中的按揭贷款约定金额相符)、定金收条与首付款收条、购房人(及配偶)收入证明,买卖双方到银行申报,买方申请贷款,买方(及配偶)随带身份证、户口簿、结婚证原件,卖方随带身份证原件到银行申报。银行客户经理接单后,打开人民银行征信系统,拉出购房人(及配偶)的信用报告,查看个人信用,购房人(与配偶)是否有不良信用记录,计算购房人(与配偶)的月均收入与月均还贷的比例(包括还未归还的在各家银行贷款的月均还贷),风险岗审核,银行领导批准。

 

七. 为子女报名读书而购房

如果主要目的之一是为孩子报名读书而买房子的,就要约定卖方与家人及相关的人,限定日期迁出该房屋中的户口,好让买方及时把户口迁入该房屋(最好在签订房屋买卖合同前到当地公安部门户籍窗口咨询一下,有哪些具体规定,怎么办办。有些地方孩子报名读书,按学校周围线路划分学区,按房屋所有权人与孩子的亲缘关系顺序分类,例如住宅用房产权证做孩子的父母,孩子的户籍也落户在这套子的为一类,住宅用房产权证做孩子的爷爷奶奶外公外婆,孩子的户籍也落户在这套房子的,为二类,以当地教育部门当年的招生办法为准),买卖双方最好有合同的强制性约定。比如有的房屋买卖合同写有这样条款:卖方承诺,卖方与家人及相关的人,于xxxx年xx月xx日前迁出买方所买的这套房屋中的户口,超出日期还未迁出的,超出的每1天卖方须支付给买方违约金x万元,如果超出x天仍未迁出的,卖方同意赔偿买方xx万元,并限定于xxxx年xx月xx日前保证迁出户口。

 

八.短期内不能过户的房屋

凭不动产权证(老证是房屋所有权证、国有土地使用权证)与网签合同申报房屋买卖过户,没有不动产权证,不能网上签订合同,不得申报产权过户。如果房东出售的房屋是从开发商那里订购来的期房,只有预售房合同,还没有不动产权证,开发商交房还有一段时间,在这段漫长的日子里,或许有买方情况的变化,或许有卖方情况的变化,或许有房屋限购政策的出台,或许有过户税费政策的调整变化,或许银行按揭贷款严起来紧起来,还有楼盘的质量验收、开发商的资金实力等等情况带来影响,带来麻烦,甚至发生一时难以解决的问题,为此购买这类二手新房要了解分析楼盘情况与卖方的情况,预测会否出现什么问题?对其他来源的房屋,如果过户、交房期限预约时间过长,也有类似的疑虑,签订这些二手房的合同,需要多加留心。

 

九. 房价与成交价款

房地产交易市场化,价格随行就市,二手房价格由买卖双方洽谈,卖方抛出的价格有些是叫价,可以讨价还价,有些是实价,到了底价或者接近底价,房子合适价格合理,房屋价款接近预定之中的,在谈价中就要把握机遇。二手房有些是按套论价,有些是按面积计价,现实情况是按套论价居多。按套论价也是以建筑面积、土地使用权面积为主要依据,不管是按套论价,还是按面积计价,卖方或中介都要规范填报建筑面积与土地使用权面积,不得含含糊糊虚报面积,如果储藏室(车棚)等附属用房的面积包含在主房屋的建筑面积里,一定要写明其中数,其中储藏室(车棚)多少平方米。卖方或中介在发布房源、介绍房屋时,如果故意虚报面积,买方保留证据有权起诉对方,向弄虚作假者讨还公道。此前,《宁波房地产》双月刋2022第五期(37、38页)刋登了我写的“证载建筑面积的改变 或许会影响房屋的交易价格”一文,已详细讲解了房屋的建筑面积,本文不重复赘述。

开发商开发出售的一手房往往是卖方定价,一般按面积计价。政府定向供给的经济适用房、限价房,有些拆建公司定向供给的拆建安置房,也是供方定价,一般按面积计价。经济适用房、限价房给买方有一定的照顾或价格优惠。

 

十. 看 

针对上述这些情况与问题,结合购房者自己的情况,加以参考分析。购买二手住房可以四看:

一看房屋。首先要看看房屋与使用土地,看看四周环境与出入门路,房子是否合适喜欢。看看房子的朝向、建筑面积、建筑结构、建筑质量、装修情况、配套设施,以及附送挂件与搭送物品。

二看产权证。要看看不动产权证,以前是房屋所有权证、国有土地使用权证,核对所有权人。产权证记载了房屋的坐落地址、建筑面积、所在楼层、用地面积、用地性质、用地类型、四至与楼层及面积的配图。若有附属用房,也有附属用房四至与面积的配图。查看一下房屋建造年份、土地使用权年限。查对一下产权证的面积、四至是否与实际相符?

房屋买卖洽谈时,不但要看房屋的产权证,还要核实产权登记的相关情况,比如房源核验,调查咨询该房屋有无抵押贷款,有无查封限制,是否做了居住权。

三看合同条款。一般的房屋买卖合同应该写有该宗房地产的基本状况与有关说明、成交价款与付款方式及税费承担、权利与义务及违约责任等三方面主要内容。综上所述的九条,是否与买方相关?如果与买方购房相关,就要整理成合同条款写进合同。注意成交价款、付款方式、税费承担、水与电与有线电视与管道燃气的缴费结清和及时转户、附送物品、房屋移交等等的约定。

合同中房屋建筑面积、土地使用权面积要正确规范填写,储藏室(车棚)、车库(车位)的建筑面积与主房屋的建筑面积分别填写,如果证载建筑面积一栏含有储藏室(车棚)的面积,应该填上其中储藏室(车棚)多少平方米。以前有的储藏室(车棚)没有做进产权证,是无产权证房屋,如果储藏室(车棚)连同主房屋都给买方的话,合同中应该写上产权证未做进的储藏室(车棚)几间(写上门牌编号),约多少平方米,附送给买方,与主房屋一起移交。房屋成交价是按套论价,还是按面积计价,合同加以说明。房屋买卖合同一般有定金的约定,定金的多少,由买卖双方商定,但定金的金额最多不能超过房屋成交价款的20%。房款支付可以选择分期付款,也可以选择一次性付款,由买卖双方根据实际情况协商约定。房款建议由买方直接支付给房屋所有权人,付款方式建议采用银行转账。每笔房款由收款人出具收条。也有的卖方委托他人代收房款,但要办理有效的委托手续。注意委托代收房款,银行是否能同意申办按揭贷款?卖方收到了第几期房款合计多少金额后,同意申办产权过户。这些相关内容相当重要,应该整理起来写进合同。

房屋买卖交易道道环节都重要,成交合同是重中之重,一定要认真仔细。合同是当事各方协商之后达成的共识,要求格式规矩,语句通顺,文字精炼,内容真实,表述清楚,不得模棱两可含糊其词,不得弄虚作假欺骗一方。二手房合同涉及金额大,要体现当事人的真实诉求,买卖双方签字生效,合同当事方都要认真对待,不能把房屋买卖当作儿戏。不管是哪方起草的合同,当事方一定要认真阅看,字字句句都要斟酌斟酌,自己满意或愿意,方可签字。一般的顺序是先签订房屋买卖合同,后付定金与房款。个别的先付定金,后写合同,这样容易产生误会与分歧,容易发生纠纷。有的不写合同,直接申报过户,更加不好,口头约定是君子合同,只适用特殊关系的人们,一般的正常买卖,先小人后君子,合同一定要签订,并且认真书写,不能草率。

如果该房屋设有共有权人(老证叫共有权证,新证共有权人与所有权人一样,都是房屋所有权证或不动产权证),不管产权份额多少,房屋买卖合同卖方(甲方)签字一栏,所有权人、共有权人都要签字,如果一时不能到场签字,可以办理有效的委托手续,由受托人签字。如果共有权人亡故,也就是其中一位所有权人亡故,按房屋所有权人亡故产权变更办法,产权份额变更到某人之后,才可以签字申报买卖过户。

四看卖方出屋后的房屋。房屋移交时,要查验房屋,检查一下房屋与装修有无变化损坏,附送挂件物品少了没有,结清水电、管道燃气、有线电视、物业管理等的缴费并转户(合同约定由卖方继续居住一段时间的除外)。结清款项,签写结账移交单,领取房屋钥匙。

买方领到新做出来的买方的不动产权证(宁海的房屋抵押贷款,抵押期间银行有收存不动产权证的惯例),接收房屋,完成合同约定的相关事项,卖方收到全额房款,该宗房地产买卖交易圆满结束,最后把房屋买卖合同、房款支付凭据、结账移交单整理保存。

 

购房者找中介介绍房屋的话,要寻找有“营业执照”,有“房地产经纪机构备案证书”,有营业场所的中介机构,要寻找熟悉业务,口碑好,能让你省心、能让你放心的中介。

如果购买的房屋是中介介绍成交的,要按居间约定支付中介费。中介带你看房后,而绕开中介,买卖双方自行成交,或绕开中介,委托其他中介办理的,不但是不道德,而且是违法的。民法典明确规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬”。中介在经纪活动中,向顾客收取合理的中介费,但不得巧立名目乱收费,不得背靠背暗厢吃差价。中介机构应将制订的收费标准公布在营业店堂醒目的位置上,让顾客进门就能一目了然。居间合同或房屋买卖三方合同,应该有中介费的约定,买卖双方顾客一定要认真阅看合同,同意后签字,不要先签字,事后讨价还价,更不要违约逃避中介费。

现在是信息时代,网上查询比较方便。购房者可以通过宁波市房产信息服务网(www.cnnbfdc.com)查询房地产待出售待出租房源以及经纪机构和中介人员备案信息。也能通过“浙里办-房屋租售”查询上述信息(请开设门店的经纪机构及时备案,考取经纪人、经纪人协理、服务卡的中介人员也要及时登记备案)。备案经纪机构可以在房产市场监管服务平台上办理房源核验,凭房源核验码,发布房源信息。房东通过“浙里办-房屋租售-房源委托”可以进行房源核验、委托中介、发布出售或出租房屋信息。如果房东委托中介介绍出售房屋,需签订委托书,委托书有“独家委托”与“多家委托”两种格式,独家委托是指只有这家中介才可以介绍出售,其他中介未经这家中介同意,不得出售介绍;多家委托,即非独家委托,只要是房东委托过的任何中介都可以介绍。

来者是客,希望中介朋友积极推介、认真居间、诚信服务、合理收费,努力做好二手房的经纪工作,同时有请出售房屋顾客、购买房屋顾客,多多配合。                         

 

2022年10月20日


以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。引用或转载请注明出处。

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