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证载建筑面积的改变 或许会影响房屋的交易价格

发布于2022-09-14 分类:今日聚焦 来源:宁海县房地产业协会 潘以和 编辑:admin 阅读(1302)

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房屋价值大,买卖合同签订之后,面积多了几个平方,或少了几个平方,都会让买方或卖方心里不能平衡,甚至影响到合同的执行,发生买卖纠纷。

听说,近来又有一例因房屋所有权证记载方法的不同,发生了主页建筑面积数据的变化,引起顾客误会,导致房屋买卖合同的纠纷。房屋买卖过户后,新证证载建筑面积一栏多了几个平方,卖方心里波动,要求增加部分差价。

套房的面积要看不动产权证(老证叫房屋所有权证、国有土地使用权证),房屋所有权证证载面积,由于做证日期的不同,建筑面积的填写方法也不一样,出现了换证或过户之后,新证记载的建筑面积一栏的面积有增减。顾客是门外汉,中介是内行人,这些事情,中介应该预先知道,并在第一时间告诉买方与卖方,让买卖双方明明白白买卖洽谈。

因出证日期不同,建筑面积的记载方法也有差异。宁波市2004年之前出证的房屋所有权证,主页的建筑面积一栏记载的是套内建筑面积,共有分摊面积做在附页(有些因没有共有分摊面积的测绘数据,共有分摊面积一栏空着未填),储藏室(车棚)等附属用房做在附页;2004年出证的房屋所有权证,主页的建筑面积一栏记载的是总建筑面积,包括套内面积、共有分摊面积、储藏室(车棚)等附属用房面积,附页标注其中共有分摊面积、标注其中储藏室(车棚)等附属用房面积(该方法施行了几个月后,发现这种做法不妥,后来改把储藏室(车棚)等附属用房做到附页单独一栏,套房建筑面积一栏不含储藏室(车棚)等附属用房的面积,通知是2004年5月1日起改变做法,但2004年5月1日至12月30日做出的房屋所有权证,还是把储藏室(车棚)等附属用房的面积加到主页的建筑面积一栏);2005年1月1日起出证的房屋所有权证,主页的建筑面积一栏是套房的实际面积,包括套内面积,加共有分摊面积,不包括储藏室(车棚)等附属用房的面积,主页的另一栏是其中共有分摊面积,储藏室(车棚)等附属用房的面积做在附页;2009年起,主页的建筑面积一栏仍是套房实际面积,包括套内面积,加共有分摊面积,不包括储藏室(车棚)等附属用房的面积,主页的另一栏是其中套内面积。有些老套房虽然后来换过证,有的加上了共有分摊面积,但有的共有分摊面积还是没有加进去。用出证日期来辨析做证方法,虽是简单,但不可靠,只能作个参考,具体要看房屋所有权证的配图,配图中的红线为界,红线之内做进房产证中的建筑面积一栏。因此,发布房源、介绍房屋、书写房屋买卖合同,要看一看房东的房屋产权证原件,尤其是要看一看证中的配图,否则会误导顾客,容易发生纠纷。备案中介可以通过上网在房管网上查看一下房东的产权登记情况,如果还是分辨不清,建议到不动产登记中心档案室查询登记簿登记情况,以免差错。如果时间允许,可以申报换做新证。

证载建筑面积的多与少,会影响按揭贷款,能否按揭贷款与按揭贷款的多少,影响到房屋的交易价格。十几年前,有位顾客要买小套房,并要求按揭购房,但许多银行是拒绝接收小面积住宅用房的按揭贷款业务。这位顾客找到了某中介,中介师傅给她推荐了北大街附近的一套55平方米的套房。我写“中介师傅”,是因为他是老中介人,对中介业务也比较懂,看了房东的房产证后,建筑面积一栏记载55平方米,共摊面积一栏没有记载,看了证中配图,知道此套套房没有把共摊面积做进去,如果把共摊面积加进去,套房的建筑面积应该是60平方米以上,按照当时银行的要求,申办按揭是没有问题的。他拍拍胸脯,叫买方把合同签下来,“如果按揭办不出,后期房款由我来垫付”。结果过户后的建筑面积一栏仍然是55平方米。到房管处了解情况,工作人员告诉他们:楼梯、公共通道、公共墙体是共摊面积,如果没有楼梯、通道,首先是走不进,上不去,每套套房应该有共摊面积,但这幢房屋没有共摊面积存档的测绘数据,登记簿与房屋所有权证的共摊面积一栏只能空着或写“0”。中介师傅听到这个答复,尤如五雷轰顶,一下子傻了眼。时间一天天过去,三方都在焦急,房屋早已过户给买方,卖方更急,每天都在催后期房款。中介师傅的儿子知道了中介店里的争吵原因后,他把自己的房屋向银行抵押贷款,来帮助买方支付卖方的后期房款,最终使得一场纠纷平息下来。

储藏室做到主页的建筑面积一栏,容易误导顾客。也是十几年前的事,那时候“宁海报”的中缝每天排满出售房屋、出租房屋的信息广告,有些是房东报来的,有些是中介报来的。有一天有条“宁海报”中缝房源信息特别引人注目,安居巷三楼套房建筑面积为120平方米,报价特别的低,看房的人争先恐后,我也是排队看房的其中之一。到了门口,恍然大悟,原来是这幢房子,我知道1单元楼梯上去的西边楼上楼下都是90平方米左右,储藏室大约有30平方米,发房源广告的中介把套房面积与储藏室面积合并起来发布,导致均价比市场价低了许多,不懂的人,很容易上当。原来这套套房是2004年出证,房屋所有权证主页的建筑面积一栏确凿记载着120平方米,但附页标注其中储藏室30平方米。那是做证方法的欠妥,我们中介发布房源时,应该把套房面积与储藏室面积分开标注,因为储藏室与套房的位置不一样,室内高度不一样,用途不一样,价格肯定不一样,有的价格相差三分之一,有的价格相差一半,有的价格相差更多。我们向发布房源信息的中介提了意见后,中介知错就改,后来发布在“宁海报”中缝的信息是套房建筑面积90平方米,储藏室30平方米,避免了顾客的误会。

储藏室的面积加到主页的建筑面积一栏里,共摊面积未标注,引起买卖双方的纠纷。去年曾有买方投诉中介,状告卖方的情况。事情经过是买方经中介介绍买了卖方的套房,卖方带来一张残缺不全的房屋所有权证复印件交给中介,中介当时没有看到产权证原件,没有打开电脑登录房管网查看房东这套房屋的登记情况,只凭这张复印件书写房屋买卖合同,结果是过户之前与过户之后的房屋所有权证主页建筑面积一栏的面积相差较多。原来是房东的房屋所有权证2004年出证,证中的建筑面积包含了储藏室(储藏室约9平方米),过户之后,新证的建筑面积一栏大约少了9平方米。突然“少”了9个平方,买方接受不了,要求房东降下价格,如果降价不成,要求中介作部分赔偿。我们知道过去很多的老套房,证中只填套内面积,不填共有分摊面积,有些甚至登记簿里也没有共摊面积的测绘数据,到了过户时,无法进行添加相关数据。我看了产权登记,这套房子的共有分摊面积没有做进建筑面积,从证中数字分析,房东也是吃亏大约5~6个平方。按买方所说,少了约个9平方,我说共有分摊面积约5~6个平方没有做进去,应该加上共摊面积,按买方说的与我说的,两者相减,吃亏大约3~4个平方。事情虽然已经过去了一年,但这个案例仍值得我们深思。

房屋产权证的登记方法时有变化,遇到以上类似情况,有的中介慌了,向顾客胡乱解释,说什么“是证做错了”,中介的这种说法才是错误。只要各县、区做出的房屋所有权证,符合宁波市统一做证办法做的,不会是错的,而是因为中介还不精通业务,还没有了解当时的做证办法,没有查看附页的证载表述,没有查看证中的配图。宁波市(包括市辖县)做出的房屋所有权证,过去是按宁波市房管中心(以前称宁波市房管局)的做证办法登记做证,现在是按宁波市不动产登记中心的做证办法登记做证。做证办法的调整变化,都是全市统一,也就是说全市唯一的标准,对的要执行,不妥的也要执行,因此说执行的,都是正确的,不执行的才是错误的,不能说当时是证做错了。俗话说,做到老,学到老。中介业务时而简单平常时而复杂深奥,希望同行朋友加强学习,不断增进业务知识,提高经纪水平。希望大家对待每笔业务都要认真仔细,规范书写合同,并向顾客耐心讲解,让买卖双方在签约之前,了解清楚房屋情况,让顾客高兴而来,满意而归。



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