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二手房买卖交易应注意事项

发布于2022-07-08 分类:今日聚焦 来源:宁海县房地产业协会 潘以和 编辑:admin 阅读(1809)

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二手房,是指再次上市进行交易的房产,是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是存量房的俗称。



谈一谈中介的二手房合同

中介环节道道重要,成交合同是重中之重。俗话说,智者千虑,必有一失。世上很难说哪份合同最好,只不过是某份合同写的比较专业,比较认真而言,但也难免有遗漏或者不当之处。合同五花八门,差的合同也有不少,有的合同的标的物未作说明介绍,那么大的成交价值,甚至占地面积、建筑面积都没有写上;有的合同该写的不写,不该写的倒是写了,甚至还胡编乱造了一些过户税种;有的合同有霸王条款的嫌疑。因此合同不但要认真书写,还要经三方讨论修改,然后签下各自的大名。国家法律法规与相关部门的规定也在调整、变化,二手房合同应该符合执行中的法律与政策规定,如有不符,须在签字之前予以修正。合同不但要明确房屋的成交价款,还要写明房款支付方式,如分期付款、按揭付款;房地产过户税费分别由哪方承担;以及出屋、房屋交接日期。

对买方而言,不但要及时拿到房屋的使用权,更重要的是房屋的所有权,及时把房屋的产权过户到自己名下。还有水电等附属配套设施的转户。如果是已装修的房屋,买卖双方协商约定是否保持现状,附送哪些物件。有的是为了孩子读书而买“学区房”,买方若要把户口迁入该房屋区域,卖方需迁出户口,买方才可迁入户口。这些都要有合同条款的约定。

买方落实好购房款。如果是按揭购房,自己要了解清楚:这次购房能否办理按揭(或公积金贷款),能办出多少按揭款。购房人首先要自查本人与配偶有无信用污点(自己与配偶可凭身份证到人民银行拉征信报告。共有权人也一样,自己与配偶可凭身份证到人民银行拉征信报告),这次按揭属于第几套,按成交价款能办几成按揭。还要提供收入证明,了解家庭收入与按揭的关系。

对卖方而言,主要目的只有一个,那就是及时拿到全额房款,为了卖方的这一目的,我们中介应该把握好每道环节,合同最好有如下类似的条款表述:

产权证过户到乙方,乙方仍无房屋的使用权、无出租权、无出借权、无转卖赠与等处理权,待最后房款全部付清,该房屋使用权正式移交给乙方。新做的买方产权证由居间方暂时保管,待房款全额付清后,产权证转交给买方。在宁海,抵押办成,产权证由银行收存。

按揭贷款(或公积金贷款)买卖双方一般是委托居间方联络办理,双方须按规定及时到场申报按揭预审批,买方申请贷款。按揭购房或公积金贷款,需先签订网签合同,支付首付款(情况允许,并经三方同意,可以委托银行资金监管),凭网签合同、首付凭据(通过银行转账的单子,首付金额要与网签合同的首付款金额相对应)向贷款银行申报按揭,按揭预审批通过后,然后申报产权过户。如果按揭(或公积金贷款)预审批未经通过,不得申报产权过户。在房款还未全额付清的情况下,未经卖方与居间方一致同意,买方不得自行办理该房地产的抵押与抵押贷款,不得自行将该房地产作担保,不得自行将该房地产申报登记居住权,不得将该房地产转移其他人名下。

这些都是房屋买卖的重要内容,应该在合同条款中有个约定。



也谈中介人

寻找中介,要找熟悉业务知识,精通业务知识的,要找办事公正,人品端正的人。居间人,只赚中介费,不得背靠背暗厢操作吃差价,不得代收房款。居间方的唯一收入,就是中介费,请买方顾客、卖方顾客同情、尊重中介人的劳动付出,及时支付中介费。中介习惯于,成交之后,谁带你上门看房,谁就要来向你收取中介费。因此说,顾客在看房之前要到中介店里看一看,与中介人聊一聊,这个中介机构,这个中介人是否能让你放心,是否能让你省心。好的中介店,好的中介人有之,不够好的中介人也是有的,卖方顾客报房源,买方顾客看房子,都要掂量掂量,三思而行。

居间方要公正居间,为买卖双方把关,尽量替有麻烦的一方多多帮助,尽量替有风险的一方多多考虑,积极努力办好居间业务,快捷办理,争取按时办结。既然是居间方了,同一笔业务居间人就不能是卖方,也不能是买方。



购买二手房

要看一看房东的产权证

买房是大事,须慎重。如果是购买二手房,不但要到现场看房,看个仔细,还要看一看不动产权证(过去是房屋所有权证、国有土地使用证)原件,证中每项内容都要看,配图也要看。如果房东说没有不动产权证,要么是抵押在某家银行贷款,抵押在某人某单位借款,或替人担保;要么是新建房屋,不动产权证还没有做出来,等待做证。否则有可能是无产权证房屋,也有可能是有些文章所说的是別人的房屋。如果是抵押在银行,可以请房东带到银行,查看产权证原件;如果是开发商还未去办证,先看一下该房屋的商品房销售合同原件,然后到开发商去核对,再到房管中心核实本套房屋是否已备案到房东本人名下。到备案中介选购房屋,备案中介的房源在介绍前,须房源核验,如果是有产权证而未经核验,顾客可以督促中介补上房源核验这一环节。备案中介办理的,在支付房款前,须办理网签合同,如果不签网签合同,或网签不过关,因你对卖方不是很熟悉,不是很了解的,建议你拒绝支付房款。备案中介本来应该这样做,这也是我们平常所说的,购买二手房请到备案中介来的道理。有一微信帖子介绍了的购房者被骗巨款,原因是付款前少了房源核验与网签合同两道环节,贪个方便,吃了大亏。



中介介绍房屋

需了解房屋情况

还要房源核验中介搜集到出售房屋的信息后,在发布房源前,需要了解房屋现状、房屋来源(如:购买商品房所得、购买二手房所得、拍卖土地自建房屋、拆迁安置房屋、经济适用房未满期限、限价房未满期限、人才补贴购房未满期限、大学生补贴购房未满期限、继承所得、赠与所得)、出让土地还是划拨土地、房屋有无抵押贷款、有无司法查封等等。然后房源核验,凭房源核验码,发布房源信息。按市里统一规定,中介的二手房售房房源,房源核验后,发布房源信息、介绍顾客看房洽谈。这样,有些不能过户的房屋,房源核验这一道环节就过不了关,如果房源核验过不了关,中介就不用费心介绍这套房子了。房源核验不一定面面俱到,一些情况应该向卖方顾客具体咨询清楚。过去核验过的房源信息,在签订房屋买卖合同时,最迟在支付房款前,建议再次房源核验。备案的房地产经纪机构可在自备的电脑上进行房源核验,这也是为什么购买二手房请到备案的经纪机构选购的一个道理。宁海许多中介是在支付首付款前,办理网签合同,如果网签合同签不进,或许是房源的问题,首付款就不能支付。

卖方的房屋如果是有限权,如经济适用房,限价房,若是未满期限,未缴差价的,不能买卖过户;卖方如果是享受政府补贴购房的,如人才购房补贴所买的房屋,大学生购房补贴所买的房屋,若是未满期限,不能买卖过户;被司法部门查封,未解封的房屋,不能买卖过户。因此说,对于二手房应该事先了解房屋情况,并进行房源核验,然后中介介绍居间。未办房源核验、未签订网签合同,就不能支付房款。如果是网签之前支付房款,假如房源有了问题,房屋不能及时过户,那就麻烦了。据说,最近有人购买二手房,是买了房东“享受大学生补贴”的房屋,因规定的期限未满,过不了户,而首付款早已支付(可能是卖方将这笔收到的首付款用于购买新房去了),这样,问题就严峻了,合同纠纷在所难免。顾客找中介选购二手房的话,就要找备案的房地产经纪机构,假如怀疑房源有疑问,请中介重新房源核验、详细了解情况,然后看房洽谈,否则可以拒绝洽谈,拒绝签订成交合同。

有上述这些情况,而不能及时过户的房屋,中介不能介绍买卖。集体土地的房屋,没有产权证的房屋,以租代购的房屋,中介不能介绍买卖。

我经常说,房屋买卖是大事,二手房交易,道道环节都重要,成交合同是重中之重,一定要认真仔细。宁海的二手房成交,好多是两家中介合作介绍,如果是两家合作介绍成交的,应该是优势互补,合同应该由业务水平比较高,综合素质比较好的中介书写办理,千万不要交给缺乏业务知识、缺乏实践经验、不懂行业法规和政府有关部门的规定、文化程度偏低的“嫩头花生“中介办理。中介朋友要多多学习,接受继续教育,更新业务知识,提高自身素质,提高经纪水平,竭尽所能做好二手房买卖居间与服务工作,让顾客购房顺顺利利,高兴而来,满意而归。

备注:

房屋委托中介出售有两种格式,一种叫“非独家委托”(也叫“多家委托”),另一种叫“独家委托”。“独家委托”,是指唯有这家中介才可以介绍出售,其他中介不得介绍。“非独家委托”,即“多家委托”,只要你委托过的任何中介都可以介绍出售。如果中介方要求卖方顾客签订委托书的话,那就签吧,以上两种方式任你选择。如果遇到你不是很熟悉的中介、你不是很了解的中介,建议不要签订“独家委托”,可以签订“非独家委托”(“多家委托”)。

“房源核验“,是中介工作的必须步骤,房东(卖方)需配合中介,向中介方提供房屋基本情况与相关数据,让中介方及时“房源核验”。卖方顾客本人也可以在“浙里办”网上办理房源核验,顾客向中介报房源时,把下载的APP让中介扫一扫,即可看到该房屋的房源核验码。



房源核验

6月3日,有位中介公司老总打来电话,他听说我们宁海有中介介绍一笔房屋买卖业务,首付之后,过不了户,原因是房东系大学生购房补贴未满期限,他问我听到过没有?我说听到过了,只知一二,不知详情。我说,上个星期是有位中介朋友打来电话,简述了这个事情,问我有什么办法。我说,我一点办法都没有,只有一个不是办法的办法,建议带房东去人社局诉苦讲讲道理,取得领导的同情,争取大学生购房补贴所买的房子早日放宽限售政策。过了几天到了5月底,一位中介女士来到我办公室,所说的事情与上述类似,可能是同一笔业务,她问我怎么办办。我还是说,找人社局。她有所领悟,答应马上带房东去人社局谈谈。6月3日,当夜我就写了《中介介绍房屋 需了解房屋情况 还要房源核验》这篇小文。

一石激起千层浪,我的一篇《中介介绍房屋 需了解房屋情况 还要房源核验》小文,引起相关部门的重视。市房管中心王老师、县房管中心张老师当天就放弃端午小长假的体息与我联系,市里安排人员休息日就在平台上核查“房源核验”过的售房房源,并把一些核验通过而不能过户的房源,转告各区县房管中心,请各区县抓紧告知相关中介。并要求中介,类似已核验过的人才补贴购房,特别是大学生补贴购房的售房房源重新核验。

宁波晚报旗下专业地产号《宁波楼市报道》2022-06-09 发帖《宁波将发布新一轮人才政策,或对领取大学生购房补贴的住房限售出新规定》,文中说:宁波市人社局方面公开答复说:“我市将于7月左右发布新一轮人才政策,或对购房限售有新的规定”。我们拭目以待。



民法典中的居住权

“居住权”作为一种无偿性的他物权,体现了国家立法对弱势群体的倾斜保护,有效解决了养老住房保障、共同居住等现实问题,进一步为弱势群体提供了法律保障。

子女的房屋,让父母做上“居住权”,就是让父母放心,这也是尊老爱老的一种体现。 房子是父母买的,产权证做子女的名下,子女为了报答养育之恩,让父母老有所乐,老有所居,安享晚年,便主动提出让父母做上“居住权”,父母看在眼里,笑在心中。如果父母另有住房的,不必申报子女房屋的“居住权”,父母自己可能也会放弃“居住权”的申请登记。有些离了婚,解除了夫妻关系后,在生活上仍然照顾对方,有的在离婚协议上写上一方的房产另一方可以居住,按照现在的说法,可以申报“居住权”。为了保护有居住权人员的居住权益,根据《民法典》第366条:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要”的规定,宁海县不动产登记中心依照市里的统一操作办法,启动不动产居住权登记的申报,去年我县第一份“居住权”登记证明已经发到顾客手里。

“树大开杈,儿大分家”,过去,儿子成家立业后,父母请儿子的娘舅或居委会、村干部作中,给儿子分配房屋与家产,并请人书写分家书。分家书一般要写上权利与义务,首先是房屋与财产的析产、分配,其次是养老送终的赡养义务,并写上儿子分到的房屋让父母居住到过世。“居住权”的依法登记,也是历史与传统的延续,是法制的健全,社会的进步。现在“居住权”登记刚刚开始,大家还不习惯申报“居住权”,有些父母还要难为情,相信今后会习惯成自然,申报“居住权”登记一定会走进千家万户。



带抵过户

2021年9月30日,宁海县不动产登记服务中心为买方卖方与银行办理了一宗二手房权属转移登记与抵押权变更登记,申报成功一个小时后买方和银行分别领取了刚刚打印的不动产权证书和证明,成为宁波市全市二手房“带抵过户”第一笔业务。

有位卖方客户他当时买进房屋时,办了银行按揭贷款,目前贷款额还有218万元,因经营上出了点问题,家里发生了困难,每个月不能及时还贷,于是委托宁海县瑞博房地产经纪有限公司介绍出售他的这套房子。瑞博房产的业务员带了好几驳顾客看了这套房子,只因房东的贷款金额太多,购房顾客无法承担那么多的首付,有些顾客对贷款多的房东不是很放心,所以只有看房谈价的,没有签约下单的。后来瑞博房产中介业务员又带了一位顾客去看这套房子,顾客感觉不错,觉得房子合适价格合理,但考虑到该房子有218万元的抵押贷款,要求房东自己先还清银行贷款,然后他同意首付,过户后就立即全款付清。房东说,本来是经济困难想把房子卖了,我现在哪有那么多的钱来还银行。双方说的都是在理,眼看这桩买卖又要放汤了。瑞博房产负责人小冯经理想起了前些日子在县房协发起的“备案中介微信群”上看到过“带抵过户”的信息,于是他马上去办证中心咨询,到银行联系。办证中心不动产窗口的同志答应小冯可以办理“带抵过户”,但要银行同意。于是小冯又到房东贷款的银行沟通,经过银行相关人员讨论商量,银行领导同意“带抵过户”。在小冯的撮合协调下,终于签下了这笔房屋买卖合同。之后小冯陪同买卖双方到银行办好相关事宜,然后到办证中心申报“带抵过户”、抵押权变更登记。一个小时后,买方和银行分别领到了不动产权证书和证明。在中介的协调与安排下,买方顺利拿到不动产权证,及时接收房屋;银行收到了抵押权变更登记凭证,实际上收回了原房东的全部贷款;卖方收到房屋的余款,了结了这桩麻烦事,三方皆大欢喜。好政策的出台,提升了中介的服务质量,方便了买卖顾客,降低了二手房的交易风险。大家说,政府又给老百姓办了一件实事。

宁海的二手房交易量比较大,二手房交易额与一手房的成交额平分秋色,各占一半。房地产是不动产,是特殊商品,在那么多的买卖交易中,难免有这样那样的问题,甚至发生纠纷。有的是卖方的原因,例如房屋突然被查封了,不能及时过户,引起买卖纠纷,导致买方损失;有的是买方的原因,以前是先过户后按揭,房屋产权过户给买方,而买方的按揭贷款没有批准,卖方的房屋余款无法拿到,现在是虽然按揭预审批批准了,有的因银行按揭贷款额度紧,过了许多时日还不能放款。广大市民强烈要求市里出台“带抵过户”政策,根据《民法典》第四百零六条关于“保障抵押不动产依法转让”的规定,宁波市出台“带抵过户”的操作办法,只要买方、卖方愿意,只要抵押权方同意,就可以办理“带抵过户。

县不动产登记中心介绍:自《民法典》颁布以来,中心收到许多关于 “带抵转户”的咨询,主要有三种:

1. 夫妻财产约定,即婚姻存续期间,登记在夫妻双方或个人名下的不动产,在不办理抵押注销的前提下,申请增加或者减少夫妻名字而进行的转移登记;

2. 离婚分割,根据离婚协议书或生效的法律文书中对财产的分割,最终不动产获取人与实际产权人不符合而需要办理转移登记的;

3. 根据买卖合同进行的二手房转移登记,申请人不局限于个人,也包括企业和其他法人组织,上述办理的“带抵过户”案例就是属于此类。

县不动产登记中心负责人说:不动产“带抵过户”落地实施,切中了群众和企业对二手房过户的痛点。“先注销再转户”的历史做法对买卖双方来说都有风险隐患,过户前买方交了部分房款却可能由于查封或抵押未注销等原因过不了户,过户后贷款迟迟批不下来卖方始终收不齐房款,款项交付和不动产转移登记的时间差是造成交易风险的主要原因,而实施“带抵转户”则避免了交易双方直接的资金交易,转向分别和抵押权人解除或订立抵押贷款合同,形成新的债权关系和抵押关系,群众和企业关心的交易风险问题即可迎刃而解。

“带抵转户”什么情况下能够申请成功呢?近期宁波市自然资源和规划局出台了《关于落实保障抵押不动产依法转让工作有关事的通知》,根据抵押登记时间按照三个时间段对抵押期间不动产转移登记的具体情形进行了规定。

1. 2020年12月31日及以前办理抵押登记的:

抵押期间申请不动产转移登记的,应先办理抵押权注销登记,或者经过抵押权人同意并共同到场申请“不动产转移登记+抵押权变更登记”。

2. 2021年1月1日-7月25日办理抵押登记的:

先由抵押人、抵押权人共同申请抵押权变更登记,对“是否存在禁止或限制转让该房产的约定”进行明确,明确为“是”的,应当由受让人、抵押人和抵押权人共同申请“不动产转移登记+抵押权变更登记”;明确为“否”的,只需受让人、抵押人两人申请转移登记,抵押人需一并变更。

3. 2021年7月26日及以后办理抵押登记的

在办理抵押权登记时,在申请材料中明确“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”等。明确为“是”的,应当由受让人、抵押人和抵押权人共同申请“不动产转移登记+抵押权变更登记”;明确为“否”的,只需受让人、抵押人两人申请转移登记,抵押人需一并变更。

“带抵转户”能否申请成功的关键在于抵押权人。不动产登记是依申请登记的行政确认行为,只要抵押权人不禁止或限制转让房产,或者双方虽然存在禁止或限制转让房产的约定、但是最终抵押权人同意转让并和买卖双方一并到不动产登记部门申请,登记部门都可以办理“带抵过户”。

“带抵转户”为长久以来困扰群众和企业的交易风险问题提供了一个新的解决方案,减少了资金成本和时间成本,让不动产交易更安全便捷,优化了营商环境,切实做到“想群众所想,急群众所急”,也有利于金融企业资金回流、处理不良资产,促进金融行业健康发展。



检查整顿

市里对全市房地产业进行检查整顿,其中一条也是一手房的按期交房。6月17日市房管中心检查组来到宁海,会同县里上门检查。检查人员分两组,一组去开发企业,一组到中介机构。

走访检查宁海的中介机构后,发现有的中介门店的收费公示栏,还是十多年前挂上的,房管部门列收的过户手续费早就不收了,而收费公示栏里仍旧写着房屋过户手续费;早几年前营改增了,而收费公示栏里仍旧写着营业税。

营业执照与经纪机构备案证书应该挂在中介门店的醒目位置,让顾客进门就一目了然,而有的中介则放在经常关门的办公室里,有的还未上墙。



责令相关中介限期改正

检查组检查了中介居间的房屋买卖合同,发现有的合同还不够认真不够全面。

检查组检查了中介的房源核验、网签合同,有的中介,合同签了,买方定金付了,而房屋不能过户,原因是未签网签合同就付了定金,甚至付了首付款。使用网签合同,能最大限度预防与排除这些风险。如果未用网签合同的,付定金前建议再次房源核验,千万不要遇上,房款付了,而房屋不能过户。

检查组检查了出售房屋委托与网上委托备案,中介请顾客签写出售房屋委托书时,一定要介绍非独家委托与独家委托两种格式的委托书,任由顾客选择。检查组还介绍了卖方顾客本人可以在“浙里办”网上办理房源核验,顾客向中介报房源时,把下载的APP让中介扫一扫,即可看到房源核验码。

做的比较好的中介,我们也不少,做的不够好的中介,我们还是有。大家继续学习,继续努力,取人之长,补己之短,共同提高我们宁海中介行业的经纪水平与执业素质。



(今后陆陆续续写的有关二手房的内容,会在本帖的下方,下页,再下页,随时发出,到时欢迎打开本帖继续往下去)







以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。引用或转载请注明出处。

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