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又谈二手房合同

发布于2021-05-11 分类:今日聚焦 来源:潘以和 编辑:admin 阅读(2290)

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       房屋买卖,道道环节都重要,书写二手房合同是重中之重。


       房产中介人员学习法律、法规和相关的政策规定,用法律保护别人,同时也在保护自己。有些中介人员不但法律意识淡薄,业务知识也肤浅。一些中介写的合同,糊糊涂涂,爹逮娘脚,埋下的是纠纷的隐患。如果与其他中介合作介绍成交,还要来争写合同,争抢承办。说什么,买方是我的顾客,应该由我来写;说什么,卖方房源是我的,应该由我来办。我说,你还是等着分中介费吧,合同交给会写合同的,熟悉过户、按揭的,有一定能力、有良好信誉的中介去办。



有两个问题:

        一. 合同约定“个人所得税由乙方承担”,并约定甲方出售房屋的“析产税、遗产税由甲方承担”。

       这家中介的本意是:如果个人所得税按1%(住宅1%,商业2%)计征,房屋过户的个人所得税由买方承担;卖方房屋如果是赠与所得,若按20%税率计征个人所得税,那么房屋过户的个人所得税由卖方承担。而合同不是这样写的,该合同写的是个人所得税由买方承担,只字未提由卖方承担,合同中只是写中介自己虚构的“析产税”、“遗产税”由卖方承担,真的是可气可笑。

        用案例来分析:中介方一面口头答应买方承担税率1%的个人所得税,并告诉了买方应承担房屋过户的合计税费大约是多少,一面又在合同写上个人所得由买方承担,但对特殊情况下的个人所得税未作相应约定。因此卖方提出要按合同办,不愿意承担个人所得税。一旦卖方房屋是赠与所得,个人所得税要按20%计征,这么一大笔个人所得税由谁来承担?正如有位朋友所说,买方不承担,卖方不承担,大额个人所得税难道由中介方来承担?

       二. 住宅用房的过户增值税,规定是满二年免征,而该合同所写的意思是满五年免征,还写着“国家规定”,真的是乱弹琴。早已营改增了,合同上还写着营业税。


        某些中介胡编乱造国家的税项,属违法行为,中华人民共和国成立至今,还没有房屋过户的析产税、遗产税。



合同条款提法不够明确,容易产生纠纷:

       合同约定“水、电、有线电视设施及相应的使用权,甲方不得擅自转移”。假如卖方要带走电视机,买方可以以“有线电视设施不得转移”为由,不同意卖方带走电视机,因为电视机也是有线电视的设施。我个人认为,下面这样写比较清楚:水、电开户归买方使用,并及时转户给买方;有线电视开户及配套机顶盒归买方使用,并及时转户给买方。电视机、沙发等家电家具的去留可以在条款上另行约定。


       隔行如隔山,中介人不一定精通很多的法律知识,诉讼不一定内行,甚至打官司的门路也不一定清清楚楚。律师不一定熟悉中介业务,律师虽然了解、掌握许多法律知识,但不是每个律师都能熟悉有关房地产的法律法规与政策规定。我个人认为,中介人本该是最专业,最内行,“房屋买卖合同“由房地产经纪专业人员起草最为合适,可是有些格式合同存在一些瑕疵,甚至还有霸王条款,如果我们到还不了解、还不能信任的中介买卖房屋,这些中介草拟的合同,最好请更专业的人或律师把把关。律师买卖房屋找中介,中介打官司找律师,就是这个道理。


以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。引用或转载请注明出处。

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