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营改增落地:卖房增值税怎么算?如何计税?

2017-11-13阅读:182

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[摘要]个人转让二手房并进行房产过户时需要缴纳增值税,不缴纳营业税。新政即将实施,你知道卖房时增值税如何收取吗?计税细则有哪些?是否有免征的情况?

营改增落地后,二手房交易卖方需要缴纳增值税,不再继续缴纳营业税。增值税税率与营业税相同,但是计算方式不同,这就决定了增值税税额比营业税税额低。那么,个人出卖二手房应该怎么计算增值税?增值税征收细则是什么?不同地区增值税缴纳以及减免情况如何?

5月1日之前签订的合同,缴纳营业税还是增值税?

国税总局发文明确,个人转让住房,在2016年4月30日前已签订转让合同,2016年5月1日以后办理产权变更事项的,应缴纳增值税,不缴纳营业税。

增值税税率是多少?减免规定是什么?

1、非北上广深地区增值税税率及减免规定:

①个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;

②个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

2、北上广深增值税税率及减免规定:

①个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;

②个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;

③个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

3、增值税附加税缴纳规定(营业税也缴纳,且比例相同):

增值税附加税包括城市维护建设税(7%)、教育费附加(3%)和地方教育费附加(2%);附加税税额=增值税/营业税x税率,若增值税税额减少,附加税税额也会减少。

增值税计算方法

增值税=【含税销售额÷(1+税率)】x税率;

附加税=增值税x 税率。

增值税计算器

此处以100万房产交易额为例计算增值税:

1、征收营业税时:营业税=100万x 5%=50000元,附加税=50000x(7%+3%+2%)=6000元,营业税及其附加税共56000元。

2、变成增值税后:增值税=100万÷(1+5%)x 5%=47619元,附加税=47619x(7%+3%+2%)=5714元,增值税及其附加税共53333元。

综合:营改增后,100万的房产税费能减少2667元。

营改增后,二手房买卖计税依据

5月1日营改增实施后,房地产交易与租赁的抵扣细则包括六点:

1、交契税时,计税成交价扣除增值税;

2、出租房产时,计征房产税的租金收入扣除增值税;

3、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为扣除增值税后的收入;

4、个人转让房屋的应税收入扣除增值税,增值税计入财产原值;

5、个人出租房屋的个人所得税应税收入扣除增值税,个人转租房屋的,在计算转租所得时扣除其向出租方支付的租金及增值税额;

6、已免征增值税的,不再扣减增值税额。

5月1日,营改增之后,卖房能省下一笔税费(超过两年的房产免征增值税,没有节省情况)。所以,卖产权在两年之内的房子要赚啊。


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